Conseil fiscalite

Impact du reconfinement sur l'immobilier de bureaux

Le reconfinement étant une des mesures destinées à atténuer l’impact de la crise sanitaire, celui-ci a provoqué l’instauration d’un nouveau mode de travail qui se fait désormais en distanciel. Le télétravail a été adopté pendant toute la période de confinement. Si cette mesure a généré des retombées positives sur l’immobilier résidentiel, ses répercussions inquiètent toutefois en ce qui concerne les immeubles de bureaux.

 

Le télétravail sans effet sur les baux actuels

Les baux déjà signés sont maintenus malgré le télétravail. Distanciel et présentiel sont d’ailleurs combinés après la sortie de crise, et peu de locaux sont libérés malgré les mesures sévères de confinement et de reconfinement strict qui viennent bouleverser les différents marchés. La majorité des entreprises sont par ailleurs dans l’attentisme et examinent de près l’évolution de la situation afin de prendre les meilleures décisions. Exemple : maintenir les baux actuels et demander un réaménagement des locaux ou migrer vers un nouvel espace plus adapté aux mesures sanitaires en vigueur. De nombreuses entreprises organisent également la rotation de son personnel afin de libérer plus d’espace sur le lieu de travail et maintenir ainsi une distance de sécurité sanitaire afin de conserver les locaux actuels. Ainsi, la résiliation définitive des baux n’est pas à l’ordre du jour malgré la généralisation du travail à distance.

 

Quelle demande locative ?

La demande locative pour les immeubles de bureaux se maintient dans sa globalité. Cependant, les TPE les plus touchées ont été contraintes à la fermeture de leurs portes et à la remise des clés. À l’inverse, de nouvelles entreprises se créent et signent de nouveaux contrats. Les demandes sont plus marquées pour certaines typologies d’immeubles.

 

Faut-il investir dans l’immobilier de bureaux en temps de crise ?

Investir dans l’immobilier physique est plus ou moins assez risqué tant que la crise sanitaire n’ait pas été complètement maîtrisée, puisque le télétravail sera maintenu. Il faut également tenir compte du secteur d’activité du locataire afin de garantir la sécurité de l’investissement, certains domaines étant plus risqués que d’autres.

La sécurisation des baux est déterminant dans un investissement immobilier. Il vaut mieux conclure un bail locatif qui court sur plusieurs années. Attention au choix des locataires afin de sécuriser les loyers. Le paiement d’une caution fait déjà partie de la garantie contre les risques locatifs certes, mais la considération de la santé financière du locataire est tout aussi capitale. La régularité des sources de revenus de ce dernier est déterminant afin d’éviter les reports de loyers. Le dossier doit ainsi être constitué de plusieurs pièces dont le bilan et les résultats de l’entreprise sur les 3 dernières années. Une assurance « loyers impayés » est à souscrire afin de mieux sécuriser la mise en location.

Cependant, il est particulièrement intéressant de profiter d’un ensemble d’immobiliers géré par un professionnel. Dans ce cas, il est plutôt question d’investir dans des parts de SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier. C’est un exploitant expérimenté qui gère la totalité du patrimoine composé d’immeubles de bureaux loués par des entreprises qui exercent dans différents secteurs d’activité. Les menaces sont donc limitées, ce qui amoindrit les risques de perte en capital. L’investisseur souscrit alors à des parts de SCPI de bureaux, qui ne se composent pas exclusivement de ces actifs à 100%, mais aussi d’autres typologies d’immeubles à titre de diversification (environ 15%).

Les avantages sont multiples dans un investissement en SCPI, en plus de ces points forts dont nous venons de faire mention. En effet, l’investisseur échappe à toute contrainte de gestion dans la mesure où il souscrit uniquement à des parts de sociétés. Ces dernières sont également plus liquides au moment de la revente sur le marché secondaire, notamment les SCPI à capital variable, puisque la société de gestion elle-même se charge des opérations.

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